Rynek magazynowy w Polsce

Rok 2018 był rekordowy dla całego sektora nieruchomości komercyjnych. Całkowity wolumen transakcji wyniósł 7,2 mld euro i był o 42% wyższy w porównaniu z 2017 r. W segmencie magazynowym łączna wartość transakcji wyniosła 1,8 mld euro. Wynik ten był niemal dwukrotnie wyższy w porównaniu z poprzednim rokiem. Warto dodać, że ponad 1,3 mld euro stanowiły aktywizacje portfelowe. Są one związane z profilem platform inwestycyjnych, które są zainteresowane zakupem o wartości od minimum 70 – 100 mln euro. Największe tegoroczne zmiany właścicieli dotyczyły nabycia nieruchomości Hines przez Blackstone, sprzedaży portfolio Prologis do Mapletree oraz przejęcia części portfela Panattoni przez European Logistic Investment BV. 2018 to kolejny rok kompresji stóp procentowych, najlepsze produkty magazynowe zabezpieczone długoterminowymi umowami najmu osiągnęły wartość od 5,25% do 5,50%. Natomiast, stopy zwrotu przy zakupie mniejszych, pojedynczych projektów lub inwestycji oportunistycznych wymagających dodatkowych nakładów nadal osiągają wartości w przedziale 6-7%.

W warunkach wysokiego popytu i niskiego wskaźnika powierzchni niewynajętej, deweloperzy rozpoczynają kolejne inwestycje. Na koniec 2018 roku w budowie znajdowało się ponad 1,9 mln m kw., z czego 69% zostało już zabezpieczone umowami przednajmu. Pozytywny obraz rynku dopełnia rosnące zainteresowanie aktywami logistycznymi ze strony zagranicznych funduszy inwestycyjnych.

 

Rozwój działalności wielu firm i powstawanie kolejnych obiektów handlowych wywołują potrzebę obsługi logistycznej. To przekłada się na popyt sieci handlowych na magazyny. Przykładem jest aktywność światowych firm: Amazon, Zalando, Castoramy, H&M, Leroy Merlin. To właśnie Amazon podpisał w minionym roku umowę na magazyn o powierzchni 135 tys. m2 w Sosnowcu. Także Zalando podpisało wielką umowę na 130 tys. m2 z Goodmanem, na budowę hali w Głuchowie pod Łodzią.

 

Na koniec grudnia 2018 r. w budowie pozostawało ponad 1,9 mln mkw., z czego 29% stanowiły inwestycje spekulacyjne. Dobre podstawy rynkowe i stabilny popyt powodują, że deweloperzy nie boją się projektów z komponentem spekulacyjnym. Ma to miejsce zarówno na głównych rynkach, jak też w nowych lokalizacjach. Najwięcej buduje się w Polsce Centralnej (465 tys. mkw.), na Górnym Śląsku (406 tys. mkw.) oraz we Wrocławiu (260 tys. mkw.).

Według szacunków Colliers International, w 2018 roku oddane zostanie 1,3 mln mkw. powierzchni magazynowej klasy A, z czego najwięcej w rejonie Górnego Śląska (około 398 tys. mkw.), Warszawy (227 tys. mkw.) i Polski Centralnej (240 tys. mkw.). Na celowniku deweloperów mogą znaleźć się specjalne strefy ekonomiczne, gdzie inwestorzy mogą liczyć na preferencyjne warunki budowy, a firmy prowadzenia działalności.

 

 

Opracowano na podstawie doświadczenia i wiedzy ekspertów DCF oraz:

  • https://www.axiimmo.com/raporty-i-publikacje/raport-rynek-magazynowy-w-2018-prognozy-2019-axi-immo
  • https://magazyny.pl/blog/raporty/rynek-magazynowy-w-polsce-2018/
  • https://www.logistyka.net.pl/bank-wiedzy/raporty-i-analizy/item/89823-raport-cushman-wakefield-marketbeat-polska-podsumowanie-2018-roku
  • https://investmap.pl/polska-rynek-magazynowy-w-polsce-2018-roku.a139088